市房管局潘臻肇副局长在2012年物业管理工作会议上的讲话
来源:未知    作者:admin   2012-11-13 17:20

 

在2012年物业管理工作会议上的讲话
武汉市住房保障和房屋管理副局长  潘臻肇
                                                                                                                    (根据录音整理)
 
一、2011年工作的评价
去年,我们取得了很多成绩,同时又留有一些遗憾。成绩体现在以下几个方面:
(一)对于《条例》系统的宣传。开动宣传机器,投入了大量的资金和人力,撬动各方力量,组织八大论坛,五十二期“以案说法”宣传活动,法制办、人大、政 协、街道、业委会、物业公司、学者、律师、社会民众都广泛关注。物业系列宣传主题活动,扭转了行业不利的舆论形象,基本掌握了主流话语权。
(二)老旧物业工作顽强地继续向前推进。去年的困难很多,资金缺乏,在压力很大、工作任务很多的情况下,还是取得了一定成绩,三年三个步骤递进,基本上实现了圆满收官,向新的工作机制转换。
(三)维修资金的管理有了根本性的改观。政府的216号令出台以后,制发配套文件,使用审批权下放,严格收缴管理,引进了楼盘表技术,研判历史欠缴问题,应该说该项工作发生了根本性、革命性的变革。
(四)部分配套政策进行了刷新改版。颁发了《业主大会议事规则》、《管理规约》等文件。
(五)与横向部门的联动和关系得到了加强。通过老旧物业这块工作,加强了与街道、社区的联系,巩固了房管部门的地位和作用。另外公安、城管、水务、园林、 质监和安监部门的联系得到加强。特别是公安部门,老旧物业和新物业的发展使社区盗窃案的发案率历史上首次出现下降趋势,政府给他们的是涨幅不超过7%,不 仅没有出现盗窃案上升,而且出现了1.8%的下降。物业管理工作支持加强了这些部门的工作。
我们还实事求是地给相关部门、人大、政协包括媒体反映了行业的现状困境和发展难处。另外,我们非常成功的举办了“长江论坛”活动,编撰了“长江论坛”的文集和八大论坛文集;翻译了上海物业案例汇编,这些对行业素质的提升是有一定积极影响的。
去年不足的一面,也留有很多遗憾。去年的工作要求是“六个全面”,即宣传全面发动、培训全面展开、政策全面刷新、基础全面增强、关系全面构建、监管全面强 化。应该来说去年的64项工作要点就是64道考题只答了一半,不能叫“六个全面”应该叫“六个局部”,我个人是很不满意的,只能打60分,主要责任在我, 是我指挥不力,能力有限。今年我们主动减量,量力而行,只列了30项工作要点,题量减了一半,希望共同努力届时能交出一份满意的答卷。
二、当前工作中存在的问题
武汉的物业管理既在不断地发展进步,同时也面临着极大的困难和众多的风险。物业服务市场化改革发展了30年,由过去计划体制下的房产管理、房屋管理变成了 物业管理,它是革命性、历史性的变革,跟我们国家的改革开放,跟住建部、中物协及省住建厅强有力的领导及全行业同仁的艰苦开拓是分不开的。整个行业,不管 是从法规体系、从管理规模、从市场化程度,还是从社会各界的认同程度,都发生革命性的变化,这是不能质疑的。但是在当前,武汉市确实面临着很多问题。
(一)立法和市场化的程度,包括工作推进的进度,都处在二线城市的序列,比长三角、珠三角地区等经济发达地区,慢半拍。所以那个时候他们爆发的问题,现在 已经在武汉显现和爆发了。物业管理成为百姓和官员关注的的焦点和热点。阮成发书记专门给周局长交待,要重视物业管理问题。今年全市全口径统计房管系统投诉 16000件,其中物业管理占26.6%排第一位。
(二)行业整体生存状况较难,特别是质价相符的价格变动机制没有形成。由于收费低、收缴费低,导致一些楼盘出现了服务水平下降的趋势,部分楼盘出现了弃盘 的情况,有些楼盘出现了秩序混乱的局面,影响了百姓正常生活和社会稳定,也侧面地反映了行业发展的无序和低水平的一面,也印证了行业生存困难的现状和问 题。
(三)物业工作队伍比较单薄。由于工作量很大,工作关系很复杂,我们机构的设置是比较缺失的,外地很多城市,不仅市一级有专门的事务机构,很多城市在街道 和社区末端增加物业管理专干,武汉还没有做到。我感觉我们工作人员业务比较生疏,行政效能不是很高,我们的行业协会主导作用也是不强的,很多城市的协会是 非常强大的,能够保护行业的利益,引导行业的发展,反映行业的诉求,我们的协会有待加强。
(四)物业管理市场监管手段缺乏。基本上是“三无”,即不评先、不淘汰、不年检,公共设施设备和物业用房的监管也是乏力的。业委会成立换届和正常运行的指 导不及时、不到位。另外,我觉得我们行政部门的基础工作是非常薄弱的,要数字没基础数字,要情况情况不明,缺乏工作支撑,很多矛盾和问题都积累下来了。我 希望和大家一起努力来改变当下徘徊不前的状况。
三、2012年工作思路和主要目标
总体思路就是贯穿一条主线,坚持两手抓,规范三方行为,落实六个方面工作。
贯穿一条主线:以贯彻《条例》和《办法》为手段和契机,努力提升物业管理服务水平,提升物业监管部门的工作水平。物业管理服务水平是对企业而言的,物业监管部门水平是对物业管理行政管理部门而言的。
坚持“两手抓”:一手抓市场化、专业化、社会化的物业服务的规范提档升级,一手抓老旧社区物业服务长效机制的保持。
规范三方行为:一要规范政府主管部门的行为,主要是履好职,把好关。二要规范业主自治的行为,主要是解决业委会成立面过窄和运行不规范问题。三要规范企业的服务行为,要解决“三无”状态,要树镜子建立示范工程、示范小区,拿鞭子,打板子,实施淘汰、处罚机制。
落实六个方面工作:
(一)抓源头,针对前期物业管理,要认真把好四道关口。第一,物业管理区域划分,要把好备案关口;第二,物业用房的配置,要把好落实关口;第三,物业设施设备的移交,要把好查验关口;第四,前期物业管理招投标,要把好审查关口。
(二)抓企业,规范物业公司的行为,力争落实五项制度。第一,严格企业资质的准入机制,强化退出机制;第二,强化从业人员资格管理制度;第三,实行服务项目经理责任制度;第四,物业管理联席会议制度;第五,要启动物业服务质量考核制度和企业信用档案管理制度。
(三)抓业主,扩大业委会的组建面,提高业主自治程度,切实发挥两个方面的作用。第一方面,要发挥区房管部门的作用, 区房管局物业科是物业行业监管的主干力量,要以辖区为单位全方位进行多层次的物业管理法律、法规、政策、知识培训,确保《条列》各项制度的实施和到位。第 二个方面,要发挥街道、社区的作用。做好业主委员会的换届和选举、规范运行,做好纠纷调解工作,将矛盾化解在萌芽状态,解决在前端。
(四)抓资金,提高维修资金监管水平,重在把握三个环节。第一,归集环节:对于新发生的归集行为,要坚持楼盘表 100%建立,一网打尽,实现缴交时点前移;对于欠缴的要出台措施,最大限度地追缴,要制定房管局层面的办法,今年要实行追缴;要解决分户建账问题。第 二,使用环节:主要提高使用决策和使用审批的效率;常态下使用,要坚持审慎原则;应急状态下,要设定好绿色通道。第三,监管环节:引入和实施第三方监理审 价;要搞好维修资金增值保值;满足百姓和业主知情权问题,建立有效的对账机制。
(五)抓长效,持续推进老旧住宅区物业服务工作,要努力抓住两个机遇。第一,城管革命机遇:物业服务要纳入城管革命考 核体系,同布置、同检查、同考核,利用每天归零、排名机制,促进管理长效化。通过城管革命对违章建筑的拆除、对污水漫溢的处理、对管线的序化、对环境的营 造。加强老旧社区“四率”、“五有”工作的巩固和持续发展。第二,社区建设长效管理机遇:利用园林、城管、交管进社区的行动,做好房屋本体管理和落实好物 业管理的机制。
(六)抓基础,形成物业管理的工作支撑,重点搞好六项工作升级。第一,信息系统的升级。主要是维修资金系统和物业管理 系统的升级;第二,档案管理的升级。研究物业各项档案分类、维修资金档案的管理以及物业管理的基本图册和区域分布图管理问题;第三,配套规定的升级。对业 主大会议事规则、业主委员会工作规则、服务合同、管理规约要运用好、执行好;对承接查验指导意见,项目退出指导意见;新收费标准包括车库的收费标准等配套 文件的升级;第四,物业管理类型的扩面和升级。延伸到保障性住房物业管理、城中村物业管理问题;第五,管理队伍的升级。要向下延伸,落实社区专干的职责, 将物业管理和纠纷调处工作落到实处;要完善操作性机构。学习外地城市,力争组建物业事务中心,承担大量事务性工作;第六,从业人员素质升级。要通过集中培 训、案例分析、专题研究、工作交流等途径提升从业人员和管理人员的业务素质和工作水平,适时组织物业管理干部培训和考试。
四、抓好物业管理工作应采取的措施
(一)政企联手,搞好调查研究。
一要研究物业管理经济层面的生存状况和政治层面的社会地位问题;
二要研究物业管理与社会管理责任边界问题;
三要研究物业管理的收费价格质价相符机制问题;
四要研究物业管理中电梯管理、二次供水设备和消防设备管理的法律定位问题。
(二)学标对标,追赶先进城市。
一要让武汉的工作水平由二线城市向一线城市跨越;
二要学习追赶先进城市思想观念、工作机制和法律体系先进的地方;
三要追踪研究标杆城市管用的、针对性强、操作性强的运行细则。
深圳:房管部门在核发房屋预售许可证和办理初始登记时应当核查并注明物业用房的房号,在销售许可环节就可以锁定了。深圳条例规定物业公司成立后三个月内必 须加入物业管理协会。还规定物业的天面、外墙和楼梯间应当保持整洁,每五年要修饰或粉刷一次,费用从维修资金里面出,空调、防盗网等设施三年应当粉刷一 次,费用业主自己承担;业主未缴清维修资金,房管部门不办理物业的转让和抵押登记手续,武汉的条例里没有这么细致、针对性强的条款?
重庆:提出来要评选优秀业委会,要对30万㎡以上项目的业委会主要成员实行专业化、职业化试点。
广州:2011年起对5000个项目实行一年一次巡查制度,2013年起每半年巡查一次制度。广州对房管局、街、社区三个层面政府统一招聘和购买社会服务聘用人员开展物业管理工作。
成都:分类建立物业管理示范基地,缩小政府指导价范围,只对前期住宅物业、保障房物业和农民集中居住区物业进行政府指导价,其它的缩小政府指导价范围,扩大市场调节价范围。
沈阳:街道聘请物业管理专管员,建立社区房屋维修工作站。
天津:维修资金增值部分建立应急解危专项资金。
南京:建立两站一中心(街道物业投诉调解站;街道物业应急维修服务站;街道物业服务中心)
北京:1+36文件政策体系。2012年1月1日起,为期一年的物业资质核查,暂停审批三级和三级(暂定)资质,不符合的整改,整改再不符合的注销。
(三)礼法并用,应对政府和百姓关切。
一要高度重视违规装修、违章建筑及开门打洞问题。市直机关工委2012年的5号文件要求对民主评议机关活动进行整改,市房管局有两个问题:1、部分小区物 业管理混乱,对小区内违法建设监督有待加强;2、对临街门面店违规开门打洞现象管控不够。物业公司不要老是以无执法权为借口,把责任推得一干二净,要做到 “四个及时”,及时发现,及时沟通,及时制止,及时报告。对这些问题,不能掩耳盗铃,不能视而不见,要坚决制止,刚柔相济,礼法并用。
二要高度重视边缘问题的应对。现在治庸问责,物业方面有很多问题跟其它边缘问题相关联,物业管理部门要主动作为,对于有关联但责任不清的问题,不能漠视不管,要及时处理,及时上报,及时化解,不要酿成群体事件,最后被追责。
三要采取切实措施:跟踪砖沙水泥的动向;在小区内张贴违法建设的举报电话;提请学习深圳、上海、北京立法规定凡是违建的房子不让进行转移登记(北京还要切断水、电),广州对物业公司不履行报告义务的处罚2000-5000元。
(四)密切协作,建立良好的部门互动关系。
一要避免耕了别人的田,荒了自己的地。
二要加强外部协作。与相关部门建立外部良好的合作关系,城管、水务、园林、综治、公安、交管、消防都得要搞好关系,工作上要借势、借力、借机制。
三要加强内部联系。局方要跟协会建立良好的关系,市局、区局、中心、街道、社区积极性要调动起来,只有这样才有好的工作氛围,才能达到齐抓共管的效果。
(五)加强宣传,努力营造行业发展良好氛围。
一要加强官方宣传。各区局要通过各种途径向四大家领导汇报工作的重要性和困难,让他们关注和支持这个弱势而又十分重要的行业。
二要加强协会和企业宣传。协会和企业要站在自身角度宣传行业的生存现状和艰难处境,争取好的政策环境和舆论氛围。
 
 
                                  二O一二年三月一日